LEVENT İŞERİ


KONUT FİNANSMANINDA YENİ YAKLAŞIMLAR 11/Mart/2006 Manavgat

Sayın Başkan,değerli katılımcılar ,sizleri Kurumum adına saygı ile selamlıyorum,
Türkiye'de konut finsmanında yeni yaklaşımlardan bahsetmeden önce SPK Başkan yardımcısı Sayın İbrahim DÖNMEZ Beye verdikleri bilgiler için teşekkür ederim.

Konut finansmanında ülkemizdeki son yıllardaki gelişmeleri Sayın konuşmacılarımız özetlemiş olmakla birlikte, Bankacı gözüyle konut kredilerindeki ve finansmanındaki yeni yaklaşımlara geçmeden önce, kısaca Türkiye'de Bankalarca bugüne kadar uygulanan kredi modellerinden bahsedebiliriz. Bu modellere geçmeden önce bir-iki cümle ile Türkiye konut sektörünün tarihçesinden bahsedilebilir.

TÜRKİYEDE KONUTUN TARİHÇESİ

1923-1950 yılı arasında baktığımızda düşük nüfus artışı ve kentleşme hızı nedeniyle, bürokrasinin yoğun olarak bulunduğu Ankara dışında pek bir konut sorunu ve üretimi görülmemektedir.

1950 yılından sonra artan kentleşme ile birlikte konut üretimi hızlanmış ve ekonomik hayatın zorunluluğundan doğan bir konut talep ve arz modeli ortaya çıkmıştır. 1958 yılında İmar İskan Bakanlığı kurulduktan sonra konut ve kentleşme sorunlarına çözüm üretmek bu Bakanlığın sorumluluğuna verilmiştir .

1965 yılından sonra yap-satçı üretim ve gecekondu üretimi hız kazanmıştır.

1970'li yıllarda yavaş yavaş toplu konut türü sunum biçimleri ortaya çıkmaya başlamış ancak, bunlar kurumsallaşamamıştır ve kooperatifler en önemli konut üreticisi durumuna gelmiştir.

1980'li yıllarda Türkiye'nin yalnızca kentleşme alanında değil, toplumsal yaşamın her alanında da dönüşüm yaşadığı yıllar olmuştur. Toplu Konut İdaresi'nin kooperatiflere açtığı kredilerin de sayesiyle, kooperatiflerin üretimden aldığı pay artmıştır. Ayrıca konut üretiminin kent dışına taşınmasında Emlak Bankası ve Toplu Konut İdaresi uygulamalarının da etkisi olmuştur. Bu oluşumların sonucu daha büyük kent parçalarının açılmasını gerektiren toplu konut türü gelişmeler, egemen olmaya başlamıştır.

Konut Müsteşarlığı tarafından 2000 yılında hazırlanan Konut İhtiyacı Araştırmasına göre, genel olarak Türkiye'de ev sahipliği oranı % 59,82 olarak bulunmuştur.

KONUT FİNANSMANINDA BANKALARIN ROLÜ 1990-2003

Yukarıdaki konut üğretim modellerinden ve süreçlerinden bahsettiğimiz dönemlerde Emlakbank gibi konut üretim hedefi olan kamu iradesine ait kurumlar dışında doğrudan Bankalarca desteklenen bir konut kredisi finansman modeli baskın olarak kendisini hissettirememiştir. TOKİ tarafından kooperatiflere kullandırılan kredilere aracılık yapan Emlak Bank, Vakıfbank, Pamukbank gibi kurumlar da yine TOKİ kaynağını kooperatiflere kullandırmışlardır.

Bu dönemde TOKİ ve Emlak Bankası tarafından kredilendirilen ve üretilen projeler ve kooperatifler tarafından öncülüğü yapılan konutlar dışındaki ağırlıklı konut edinme modeli; evhalklarının kendi birikimlerinin, yakın çevrelerinden edindikleri (döviz, altın vs..) kısa ve orta vadeli borçlanmalarla desteklenerek konut alımının sağlanması yönünde olmuştur. Toplumumuzun konuya gösterdiği hassasiyet de dikkate alındığında bu modelin bir dönem konut finasmanında bireysel çözümlere öncülük ettiği ancak, kurumsal olarak uzun vadeli ve sağlıklı bir finansman modeli oluşturulamadığı gözlenmiştir.

Yine de 1990 lı yıllarla birlikte tamamlanmış konutların el değiştirmesinde finasman sağlanması amacıyla bireysel kredi enstrümanı olarak Konut Kredileri'de yer almaya başlamıştır. Ekonomik istikrarın sağlanamadığı, yüksek enflasyon oranlarına haiz bir ortamda yüksek oranda bir uygulama olanağı bulunmayan bu yöntem özellikle 1999 ve 2000 yıllarında görece düşük faizlerin de etkisiyle bir miktar önem kazanmıştır. Ancak yaşadığımız depremler ve 2001 ekonomik krizinin de etkisiyle düşen konut talebi ve arzı bu kredilerin kullanım oranını düşürmüştür.

2003 yılı ortalarından itibaren düşen faiz oranları ve ekonomik istikrarın da etkisiyle konut kredileri bankalar için yeniden önemli bir enstrüman olarak kullanılmaktadır.

Bu dönemde kullandırılan konut kredilerinin temel özellikleri Bankadan bankaya değişmekle birlikte, Konut kredisi verirken bankaların aradığı şartlar temelde aşağıda açıklandığı şekliyle sınıflandırılabilir.
Konutun tamamlanmış olması,
Zemin sağlamlığı,
Bina sağlamlığı,
Binanın yaşı,
Tapu durumu,
İskân izni,
Kaçak kat olup olmadığı,

Gibi konutu ilgilendiren hususların yanında konut satın alan kişinin kredibilitesi de ayrı bir önem arzetmektedir. Bu tür kredilerde ağırlıklı olarak konut satış bedelinin %70 kadarı finanse edilmekteydi. TL ve yabancı para olarak kullandırılan bu tür konut kredilerinde satışı yapılan konutun ipotek alındığını görmekteyiz. Diğer yandan Bankanın kendi kaynak yapısına ve varolan ekonomik verilere göre;

-Vade,
-Faiz oranı
-Kredilerden alınan ücret ve komisyonlari,

değişmekteydi.

Türkiye Bankalar Birliği'nin verilerine göre konut kredilerinin takipteki kısmı, toplam stokun yaklaşık %0,02'sini oluşturmaktadır. Kredilerdeki temerrüt oranının bu denli düşük olmasının başlıca iki sebebi vardır: birincisi Türk insanının karakter olarak borcuna sadık bireylerden oluşması, ikincisi de bankaların müşteri seçiminde çok dikkatli davranması ve gerekli teminatları almasıdır. Bu yapı ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye'de başarılı olacağının önemli bir göstergesidir.

YENİ FİNASMAN YAKLAŞIMLARI 2003-GÜNÜMÜZ

Özellikle 2003 yılından itibaren makroekonomik konjoktürdeki değişmeler, artan istikrar, düşen enflasyon oranı, düşen banka faizleri, bankalarca sunulan uzun vadeli krediler, mortgage yasasının hazırlanma aşamasında oluşu, 1999 dan itibaren ertelenen arz ve bunun sonucunda biriken talep, konutun tekrar iyi bir yatırım olarak görülmeye başlanması ve TOKİ gibi kamu kurumlarının çeşitli projelerle konut arzına hareketlilik kazandırmasıyla birlikte Bankalar aracılığı ile konut finanasmanının sağlanması talepleri hem bireysel hem de kurumsal şekilde artmaya başlamıştır.

A) KURUMSAL KREDİ TALEPLERİ

Kurumsal proje kredi talepleri konut finansmanı ile hemen herzaman yan yana gitmiştir. Firmanın kredibilitesinin, teminat değerlerinin ve piyasadaki gücünün yanında yapılacak projenin satış kabiliyeti ve kira getirisi gibi muhtemel gelirlerinin değerlendirilmesi suretiyle firma konut projesinin kredilendirildiği ticari kredi metodudur. Bankalarca geleneksel olarak bu tür yap-sat işlerine sıcak bakılmamakla birlikte Firma'nın projesi ve kendi prestiji bu şekilde bir kredilendirmeyi de mümkün kılmaktadır.

Bu tür bir finansman metodu konut finansman metotları arasında yaygın olarak yer almayan ve bankalar tarafından pek sıcak bakılmayan bir kredilendirme yöntemi olup, inşaat sektörü ve konut piyasasındaki gelişmeler bu şekildeki kredi yöntemlerinin de daha yoğun olarak kullanılacağına işaret ermektedir.

B) BİREYSEL KREDİ TALEPLERİ

Konut finansman metotları içerisinde en yaygın olarak kullandırılan ve Bankacılık sektörünün sıcak baktığı kredilerdir.

1-Tamamlanmış Konutun Kredilendirilmesi

Bu kredilendirme yöntemleri halihazırda ve geçmiş dönemde de Bankaların konut kredileri kullanımına öncülük eden en bilindik ve en fazla kullanımı olan kredi şekilleridir.

Bu tür kredilerin günümüzde

-Konut satış bedelinin %100'üne kadar kullandırılmaya başlandığı,
-20-30 yıl vadelere ulaşabildiği, (Ülkemizde genelde 7-10 yıl vade aralıkları tercih edilmektedir. - ABD gibi ülkelerde de uzun vadeler tercih ediliyor olmakla birlikte 10 yıl gibi sürelerde kapatılmaktadır.)
-Konut yaşı gibi kriterlerin daha esnek olarak değerlendirildiği,

bir kredilendirme ile tahsis edildiği görülmektedir. Her bir Banka için değişik kredi tahsis kriterleri olmakla birlikte, temelde hanehalkının ödeyeceği konut kredisi taksit tutarının hanehalkı gelirinin %35-40 arasında bir değerde tutulmasına, gelirinin sürekliliğini sağlayabileceği varsayılan bir işe sahip olduğuna inanılmasına, geçmiş dönemdeki kredi ve ödeme alışkanlıklarının olumlu bulunduğu bir moraliteye sahip olmasına dikkat edilmektedir.

Bu tür kredilerde;

-Ekspertiz ücreti,
-DASK,
-Yaşam Sigortası,
-Kredi kullandırım masrafı gibi ücretlerde genelde tüm bankalar tarafından talep edilmekte olup yaklaşık olarak kredinin %1-2 si arasında bir orana tekabül etmektedir. Düşen faiz oranlarının yanında azalan kar marjları ile birlikte müşterinin krediyi erken kapatması gibi unsurlara karşı da korunmasız kalan Bankalar için bu tür gelir kalemleri kredi faiz gelirlerinden daha önemli hale gelmektedir.

2-Tamamlanmamış Konutun Kredilendirilmesi

a) Kişinin Kendi İnşaa Ettiği Konutun Kredilendirilmesi
Kredi talep eden bireyin kendi inşa ettiği ya da taşerona inşa ettirdiği (Satış Vaadi Sözleşmesi Olmaksızın) ya da her türlü tamamlanmamış konut ve bağımsız bölümdeki çeşitli onarım, yenileme ve tadilat işlemlerinin kredilendirilmesi işleminin konut ipotek alınmak suretiyle konut kredisi kullandırılarak finanse edilmesine dayanmaktadır.

Bu tür kredilerde konutun satışı veya yapımı 3. Bir şahıs tarafından taahhhüt edilmediğinden, kredi kullandıran Banka krediyi, harcamayı yapacak olan kişiye doğrudan kullandırmaktadır. Bankalar bu durumda kişiden bu kredinin inşaat yapım ve onarım gibi işlerde harcanacağına dair taahhütname almayı tercih ederek, kredinin konut kredisi olarak değerlendirilmesi ve KKDF muafiyeti uygulanması gerektiğini kanıtlayabilmektedirler.

Bu tür krediler halihazırda yaygın olmamakla birlikte, konutun değerinin artması ve tekrar iyi bir yatırım aracı olarak görülmesi nedenleriyle, ileride bu tür kredi taleplerinin yoğunlaşacağı düşünülmektedir.

b) İleride Tamamlanacak Bir Projeden Konut Satın Alınmasının Finanse Edilmesi

1 - İnşaat Firmaları Tarafından Yapılan Projelerden Konut Satın Alanların Kredilendirilmesi

Bu tür kredi taleplerinde halihazırda devam eden bir projeden (Proje değerliği, firma kredibilitesi, bireylerin kredibilitesi gibi unsurlar göz önüne alınmak suretiyle proje inşaat seviyesi %0-%99 arasında değişiyor olabilir.) satın alınacak konut için konut kredisi kullandırılmak suretiyle projenin konut alıcısı üzerinden finanse edilmesi yöntemidir.

Bu tür kredi metotlarında öncelikle proje Banka tarafından değerlendirilir-

TEMİNAT : Bu projelerde yapılması taahhüt edilen ve ileride tamamlanacak olan bağımsız bölümün (Halihazırda tamamlanmamış olmakla birilikte kat irtifakı tesis edilmiş olarak konut alıcısı üzerine tapu tesis edilmektedir.) ipotek alınması en önemli teminat olarak kendisini göstermektedir. Ancak projenin ve firmanın değerliğine göre bağımsız bölümün ipotek alınmasının yanında Banka 3.şahsın kefaletini de talep edebileceği gibi, konut yapımcısı ve satıcı olan Firmanın da proje tamamlanana kadar geçecek süre içerisinde ayrıca kefaletini talep edebilmektedir.

KULLANDIRIM : Bu tür krediler konut inşaatının ve yapımının finanse edilmesi amacıyla kullandırıldıklarından bir dönem içerisinde Konut Yapımcısı Firma'ya kullandırılmak durumundadırlar.

Kullandırımlar Firma ile Banka arasında hazırlanan sözleşmeye istinaden gerçekleştirildiklerinden, inşaat aşamasının çeşitli dönemlerinde kullandırım yapılabilmektedir. Firmanın kredibilitesi ve projenin işleyişine göre bu tür projelerde Banka kullandırmış olduğu konut kredisini konut kredisi kullanıcısının virman talimatı ile doğrudan inşaat yapımcısı Firma tasarrufuna da bırakabilmektedir. Bu tür kullandırımlar genelde kredibilitesi yüksek ve piyasadaki prestiji yüksek firmaların yaptığı projelerden konut alımının finansmanın da gündeme gelmektedir.

Hakedişlerle Kullandırım : Genelde projenin inşaat yapım seviyesinin düşük olduğu durumlarda, Firma ile Banka arasında imzalanan protokolde belirtilen pursantaja göre sitüasyon tespitinin yapılması ile birlikte kademeli olarak kullandırım tercih edilmektedir. Bu tür projelerde Firma konutların tamamını satmış bile olsa inşaat yapım seviyelerine paralel olarak, hakedişlerle konut bedellerini tahsil edebilmektedir. Bu tür kullandırımlarda nasıl bir oranlamanın yapılacağı yine Firma ve projenin değerlendirilmesi ile ortaya çıktığından, net oranlar vermek mümkün görülmemektedir. Ancak bu metodun temel amacı konut alıcısı bireylere kullandırılan konut kredilerinin inşaat yapımcısı Firma hesabına kademeli kullandırılarak projenin güvenli ve sağlıklı bire şekilde bitirilmesini sağlamaktır.

Bankalar yukarıda belirtilen projelerde 20 yıl vadeye kadar çıkabilmekte, Gayrimenkul Yapım, Satış ve Teslim Vaadi Sözleşmesi'nde belirtilen konut satış bedelinin %90'ına kadar kredi kullandırabilmektedirler.

2 - Konut Yapı Kooperatifi Tamamlama Kredisi:

1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'na göre kurulmuş bulunan ve konut üretim amacıyla hareket eden Konut Yapı Kooperatifleri de Bankamızca çeşitli finansman modelleriyle desteklenmektedir.

Konut Yapı Kooperatifi Üyesine Konut Kredisi Kullandırılması : %20 ve daha üst tamamlama seviyesine gelmiş olan konut yapı kooperatiffi üyelerine inşaatların tamamlanması için gerekli olan inşaat maliyet tutarının hesaplanarak kişi başına ödenmesi gereken tutarın tespit edilerek üyelere kooperatif tamamlama - konut kredisi kullandırılması işlemini ifade eder.

Bu kredi metodunda;

İnşaat Maliyet Bedeli : Halihazırda yapımı devam eden bir konut yapı kooperatifine ait ruhsat, proje ve diğer tüm teknik bilgilerin derlenerek, yapılan inşaatların brüt metrekare inşaat maliyet tutarları (ihale bedeli ya da emanet komisyonuna yaptırılmasına göre) üzerinden kooperatifin tüm inşaatları tamamlaması için gerekli olan inşaat maliyet bedelleri belirlenir ve kooperatifin kalan iş inşaat maliyet bedeli belirlenir.

Talep Edilen Bilgi ve Belgeler : Kooperatif tüzel kişiliğine ve projeye ilişkin belgeler talep edilir.
.
Kat İrtifakı ve Kur'a Zaptı : Bu kredi modelimizde kooperatif tarafından kat irtifakı tesis edilmiş olmalıdır. Kredi kullandırılan üyelerin kredilerinin teminatı için ferdileşme döneminde üyenin sahip olacağı halihazırda yapımı devam eden ve kooperatif üzerine kayıtlı bağımsız bölüm üzerinde ipotek tesis edilecektir.

Kredi Kullandırım ve Kooperatif Hesabına Virman : Her bir ortağa kullandırılan ve kooperatif in kefaleti alınarak ipotek tesis edilen kredileri kredi kullanan ortağın virman talimatına istinaden kooperatifin Bankadaki blokeli hesabına virman edilir. Blokeli hesaptaki tutarlar kooperatif ve Banka arasında yapılan protokole istinaden inşaat yapım seviyelerinin Banka eksperlerince tespit edilmesiyle birlikte, kontrollü olarak kooperatife ya da kooperatifçe ödeme yapılacak müteahhit, tedarikçi vb. ödenecektir.

Ferdileşme: Her bir üye baştan konut kredisi kullanmış olduğu ve sahip olacağı bağımsız bölüm üzerinde ipotek tesis edildiği için ferdileşme ,tapu devri aşamasında ilave bir işlem yapılmasına gerek kalmayacak, tüm krediler normal konut kredisi hüviyetine bürünecektir.

3 - Konut Yapı Kooperatiflerine Açılacak Krediler:
Konut Yapı Kooperatifi İnşaat Kredisi.

Bu kredi modeli Konut Yapı Kooperatifi tüzel kişiliğine doğrudan kredi kullandırılması ve %40 ve daha üst tamamlama seviyesine gelmiş olan konut yapı kooperatifflerine kredi açılmasıdır. Yine inşaatların tamamlanması için gerekli olan inşaat maliyet tutarının hesaplanarak bu defa kooperatife açılacak kredi tutarı toplam olarak belirlenerek KONUT YAPI KOOPERATİFİ İNŞAAT KREDİSİ adı altında açılır.

Talep edilen bilgi ve belgeler ve inşaat maliyet bedellerinin belirlenmesi açısından bir fark olmayan bu yöntemde, kredi kooperatif tüzel kişiliğine kontrollü hakedişlerle inşaat yapım süreçlerine paralel olarak kullandırılarak inşaatların tamamlanması sağlanır.

Bu yöntemde Ferdileşme aşamasında kooperatif adına devam eden krediler her bir üye adına paylaştırılarak, ferdi sözleşme ve ferdi ipotek alınmak suretiyle ferdi konut kredilerine dönüştürülür.
Teminat: : Bu kredi modelimizde kooperatif tarafından kat irtifakı tesis edilmemiş ise kooperatif kredilerinin teminatı için projenin gerçekleştirileceği konut inşaatlarının devam ettiği gayrimenkul üzerinde ipotek tesis edilecektir.

Teşekkür ederim,
Saygılarımla,

Levent İŞERİ
11/Mart/ 2006 Manavgat